Droit au bail et pas de porte, deux notions à ne pas confondre

Dans le cadre d’une location de local, les terminologies relèvent généralement d’un vocabulaire spécifique. Les notions de droit au bail et de pas de porte apparaissent souvent dans les clauses d’un contrat concernant la mise à disposition d’un local dédié au commerce. Connaitre la différence importe avant de s’engager dans une affaire.

Définitions

Le droit au bail représente un montant versé à un ancien occupant d’un local commercial en location par un nouvel arrivant. Stipulé dans les clauses d’un contrat de cession de bail, il permet au nouveau venu de bénéficier de la totalité des conditions du bail en cours. À l’opposé, le pas de porte concerne directement un propriétaire de local et un locataire. Il s’agit d’une somme que le dernier paie au premier au moment de la prise en possession des lieux. Le bailleur n’ayant aucun droit sur les avantages que le locataire tirera de son commerce, le pas de porte peut être considéré comme un complément de loyer ou une indemnité compensatrice.

Obligations juridiques

En payant un droit au bail à l’ancien occupant d’un local commercial, le nouvel arrivant officialise son acquisition de la propriété d’exploitation, c’est-à-dire le droit d’occuper les lieux, d’y exercer son commerce et d’avoir la possibilité de renouvellement. Cependant, le contrat de bail doit indiquer clairement si l’ancien locataire peut céder son droit au bail seul. Dans le cas contraire, le bailleur peut s’interposer. En ce qui concerne le pas de porte, le contrat de bail pour la location doit mentionner une clause spécifique, indiquant le montant, la nature – complément de loyer ou indemnité compensatrice – et le mode de règlement.

Conséquences fiscales

L’utilisateur sortant du local en location devra inscrire le droit au bail au titre des bénéfices industriels et commerciaux pour l’impôt. Le nouvel acquéreur honorera pour sa part les droits d’enregistrement, l’argent qu’il a versé au locataire précédent étant non amortissable et non imposable. Pour le pas de porte, selon sa considération en tant qu’indemnité ou complément de loyer, le bailleur bénéficie de la non-imposition dans le premier cas. Autrement, il doit le déclarer comme revenu financier. Il peut d’ailleurs être assujetti à la TVA si le loyer du bail l’est aussi. Du côté de l’exploitant du commerce, il s’agit d’une charge déductible à étaler sur la durée du bail, si considéré comme complément de loyer. En tant qu’indemnité, la somme versée constituera un actif incorporel non amortissable et non déductible.

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